6,12 Mb. страница11/26Дата конвертации29.09.2011Размер6,12 Mb.Тип ... Смотрите также: 11 Прямая капитализация представляет собой преобразование оценки ожидаемого дохода за один год в значение стоимости (V). Для этого величину оцененного дохода (I) делят на соответствующий показатель текущей доходности (R) или умножают на соответствующий коэффициент дохода. , Расчетная ставка или коэффициент капитализации отражает соотношение величины дохода и рыночного показателя стоимости, который определяют методом сравнения продаж. Коэффициент или множитель обычно в этом случае рассчитывается, как отношение цен продажи недвижимости на ее годовой потенциальный или фактический валовой доход. Прямая капитализация имеет рыночную ориентацию. Оценщик анализирует рыночные данные и определяет стоимость недвижимости на основе допущений типичных инвесторов. Прямая капитализация может применяться к потенциальному валовому доходу, фактическому валовому доходу, чистому операционному доходу или денежному потоку до вычета налогов. Выбранная величина дохода для капитализации зависит от цели анализа и доступных данных. Капитализация потенциальных доходов или дисконтирования денежного потока представляет собой метод, используемый для конвертации будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждой будущей суммы дохода по соответствующей ставке или путем расчета общей ставки. Метод капитализации потенциальных доходов тоже отражает рыночные ожидания и предпочтения. Метод ориентируется на величину доходов и моделирует типичные допущения инвестора по формулам, которые рассчитывают текущую (капитализированную) стоимость ожидаемых будущих доходов на основе конкретных требований к уровню прибыли или доходности. Процедура преобразования периодических доходов и поступлений от продажи текущую стоимость называется дисконтированием. Требуемая норма прибыли называется дисконтной ставкой. Считается, что, стоимость выгод (доходов), получение которых предполагается в будущем, меньше, нежели стоимость аналогичных выгод получаемых немедленно. Настоящая или приведенная стоимость будущих выгод (PV), которые будут получены через n лет при дисконте e, рассчитывается следующим образом: Текущая стоимость недвижимости (PV) определяется как сумма приведенных к одному моменту времени стоимостей будущих выгод (доходов) Ii за каждый из будущих периодов: Данное выражение может быть упрощено и сведено к следующей формуле: Приведенные выше уравнения обычно используют для вычисления текущей стоимости на основе будущих выгод (затрат, доходов), имеющих место каждый год в течение определенного периода времени, например, поступающей от арендной платы, реализации сельскохозяйственной продукции и т.д. Иногда в расчетах требуется определение текущей стоимости последовательных будущих выгод (доходов и затрат), которые возникают с периодически регулярными интервалами времени в несколько лет за бесконечный период времени. Типичным примером таких периодически возникающих доходов является лесной доход, который приносит участок леса один раз в 40-100 лет при условии возобновления древесной растительности. Если интервал времени равен t лет, а чистый доход, получаемый через каждые t лет, составляет It , то тогда текущая стоимость определяется: ^ Процедура дисконтирования Будущие выгоды от операций с недвижимым имуществом представляют собой: регулярные поступления в виде чистого дохода от эксплуатации на протяжении периода владения; выручку от продажи объекта, по истечении периода владения (реверсию). Общее выражение для расчета текущей стоимости нед
Фонд Проект "Сохранение биоразнообразия Российской Федерации"
Фонд Проект "Сохранение биоразнообразия Российской Федерации" - страница 11
Комментариев нет:
Отправить комментарий